Πρώτη δέσμη 194 ζωνών για την επανενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης

Ύστερα από δεκαετίες νομοθετικών μεταβολών, δικαστικών εμπλοκών και καθυστερήσεων, η μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) πλησιάζει στο τέλος μιας μακράς αδράνειας. Οι μελετητές στους οποίους το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) ανέθεσε την άνοιξη του 2024 τον προσδιορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) ολοκλήρωσαν την εξέταση των πρώτων 50 δημοτικών ενοτήτων. Η πρώτη δέσμη μετρά 194 προτεινόμενες περιοχές. Παράλληλα τέθηκε σε δοκιμαστική λειτουργία η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, που συγκεντρώνει τους τίτλους ΜΣΔ σε ενιαίο ηλεκτρονικό σύστημα για να τους αντιστοιχίζει με ακίνητα ικανά να υποδεχθούν δικαιώματα δόμησης.

Στοιχεία που παρουσιάστηκαν πριν από λίγες ημέρες σε ημερίδα από τη Διεύθυνση Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) ανεβάζουν τους ενεργούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης σε 3.837, με συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια 428.602 τετραγωνικά μέτρα. Τα δικαιώματα αυτά μένουν ανενεργά, πολλά επί δεκαετίες, γιατί η αξιοποίησή τους προϋποθέτει κατάλληλες περιοχές υποδοχής, τις ΖΥΣ, όπως τις έχει ορίσει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας. Πέρα από τα ήδη υφιστάμενα δικαιώματα, η προσφορά συντελεστή από τίτλους που δικαιούνται ιδιοκτήτες διατηρητέων, απαλλοτριωμένων ακινήτων και συναφών κατηγοριών εκτιμάται δυνητικά ότι μπορεί να φτάσει τα 16,4 εκατ. τ.μ.

Αποζημίωση ιδιοκτητών και πολεοδομική ισορροπία

Ο θεσμός επιτρέπει να μεταβιβάζονται δικαιώματα δόμησης από ακίνητο προσφοράς σε ακίνητο υποδοχής. Στην προσφορά εντάσσονται, μεταξύ άλλων, διατηρητέα κτίρια, ακίνητα σε προστατευόμενες περιοχές και ιδιοκτησίες στις οποίες έχουν επιβληθεί πολεοδομικοί περιορισμοί, για παράδειγμα μέσα σε παραδοσιακούς οικισμούς. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιοποιήσει μέρος ή το σύνολο του συντελεστή που αναλογεί στην ιδιοκτησία του.

Όταν θεσπίστηκε το 1979, στόχος ήταν να υπάρξει μηχανισμός αποζημίωσης για δικαιώματα δόμησης που δεν είναι δυνατό να ασκηθούν στο ίδιο ακίνητο. Ο συντελεστής μπορεί έτσι να περάσει σε ακίνητο υποδοχής άλλης περιοχής, όπου η πρόσθετη δόμηση επιτρέπεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Με αυτόν τον τρόπο η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και η διατήρηση χώρων δεσμευμένων για κοινόχρηστες ή κοινωφελείς χρήσεις θα μπορούσαν να συνδυαστούν με οικονομική αποζημίωση των ιδιοκτητών.

Η εφαρμογή του εργαλείου απαιτούσε, ωστόσο, σαφέστερους κανόνες. Η πρόσθετη δόμηση οφείλει να κατευθύνεται σε περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι περιβαλλοντικές συνθήκες επιτρέπουν την επιβάρυνση. Καθοριστική για τον τρόπο εφαρμογής της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης στάθηκε η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, από το 1994 έως το 2017. Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η μεταφορά πρέπει να γίνεται σε ειδικά καθορισμένες ζώνες, τις ΖΥΣ, και να συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα της περιοχής υποδοχής, τη φυσιογνωμία της και τις ανάγκες του χωρικού σχεδιασμού. Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης αντιμετωπίζεται έτσι ως πολεοδομικό εργαλείο που χρειάζεται προηγούμενο σχεδιασμό.

Το βάρος σε Αττική και Μακεδονία

Η ΜΣΔ πρέπει επομένως να γίνεται μέσα σε ειδικές, προκαθορισμένες ζώνες. Η μελέτη του ΤΕΕ προτείνει 194 ΖΥΣ σε 50 δημοτικές ενότητες, από τις 84 που περιλαμβάνει το μελετητικό έργο, και σε εννέα περιφέρειες της χώρας. Οι 62 εντοπίζονται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική και άλλες 55 στην Κεντρική Μακεδονία. Οι υπόλοιπες κατανέμονται σε διάφορες περιοχές: 32 ΖΥΣ στην Κρήτη, στις Περιφερειακές Ενότητες Ηρακλείου και Χανίων, 12 στη Μαγνησία, 11 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, 6 στην Αχαΐα (Πάτρα), 6 στη Στερεά Ελλάδα, 4 στην Καστοριά και 4 στο Ναύπλιο.

Η γεωγραφική κατανομή των προτεινόμενων ζωνών αποτυπώνει την προσπάθεια να δημιουργηθούν περιοχές υποδοχής εκεί όπου οι μελέτες διαπιστώνουν δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Για τη χωροθέτηση των ΖΥΣ οι μελετητές εξετάζουν την προσφορά τίτλων στην περιοχή, τις χρήσεις γης, τους ισχύοντες όρους δόμησης, την κατάσταση των υποδομών, τους κοινόχρηστους χώρους, την προσβασιμότητα και τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς. Αντιδράσεις έχουν ήδη ξεκινήσει, με πρώτο τον Δήμο Διονύσου Αττικής, που έχει εκφράσει προβληματισμό για τον κίνδυνο ασυμβατοτήτων ανάμεσα στη μελέτη για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται σε όλη τη χώρα.

Γεωγραφική συγκέντρωση των ενεργών τίτλων

Από τα στοιχεία που παρουσίασε το ΥΠΕΝ προκύπτει έντονη γεωγραφική συγκέντρωση της μεταφερόμενης επιφάνειας στα δύο μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα της χώρας. Το 72,4% εντοπίζεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και το υπόλοιπο 27,6% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Σε επίπεδο περιφερειών, Αττική και Κεντρική Μακεδονία συγκεντρώνουν από κοινού το 79,6% της συνολικής μεταφερόμενης επιφάνειας.

Στην κατάταξη των δήμων με τη μεγαλύτερη μεταφερόμενη επιφάνεια, δηλαδή με τους περισσότερους τίτλους ΜΣΔ, πρώτος βρίσκεται ο Δήμος Αθηναίων με 132.820,93 τ.μ. Ακολουθούν ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 57.983,52 τ.μ. και ο Δήμος Πειραιά με 21.624,34 τ.μ. Αξιόλογες επιφάνειες καταγράφονται επίσης στο Γαλάτσι, στο Χαλάνδρι, στην Καρδίτσα, στην Πάτρα, στην Ελευσίνα, στο Κορδελιό-Εύοσμο, στον Βόλο, στην Κηφισιά και στην Καλαμαριά.

Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης ως μηχανισμός ενεργοποίησης

Κεντρικό μηχανισμό καταγραφής και διαχείρισης των τίτλων ΜΣΔ θα αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μέσω της οποίας θα γίνεται η σύζευξη προσφοράς και ζήτησης συντελεστή. Η αντιστοίχιση ακολουθεί γεωγραφική σειρά προτεραιότητας. Με βάση τη νομοθεσία, επιδιώκεται αρχικά μέσα στον ίδιο δήμο, στη συνέχεια σε όμορο δήμο και, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, σε επίπεδο Περιφερειακής Ενότητας ή Περιφέρειας.

Η πλατφόρμα, την οποία διαχειρίζεται το ΤΕΕ, βρίσκεται σε πιλοτική εφαρμογή που θα συνεχιστεί έως την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος της Τράπεζας. Αυτή εκτιμάται, εφόσον δεν προκύψουν νέα απρόοπτα, για τις αρχές του 2027. Η λειτουργία της συνδέεται άμεσα με την πρόοδο των μελετών και τη θεσμοθέτηση των ζωνών υποδοχής. Η ύπαρξη ενεργών τίτλων δεν εγγυάται από μόνη της ότι θα βρεθεί διαθέσιμο ακίνητο για την απορρόφηση του συντελεστή. Το αν θα πραγματοποιηθούν συναλλαγές θα εξαρτηθεί από τους κανόνες αντιστοίχισης, την προσφορά και τη ζήτηση, καθώς και από την ολοκλήρωση των αναγκαίων διοικητικών διαδικασιών.

Μείνετε σε επαφή μαζί μας:
Κάντε like κι ακολουθήστε τη σελίδα μας στο Facebook
Στο Twitter: Follow