Ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων: διάγνωση, παρεμβάσεις και λάθη που κοστίζουν

Η ενεργειακή αναβάθμιση ενός ακινήτου έχει πάψει να λογίζεται πολυτέλεια. Μπορεί να περιορίσει τα λειτουργικά έξοδα, να βελτιώσει ουσιαστικά τις συνθήκες διαβίωσης και να αυξήσει την εμπορική και τη μισθωτική αξία του κτιρίου. Παράλληλα μπορεί να αντιμετωπίσει παγωμένους τοίχους, υπερθέρμανση το καλοκαίρι, υγρασία, μούχλα και ανομοιόμορφη θερμοκρασία από χώρο σε χώρο.

Το βασικό σημείο είναι ότι η αναβάθμιση δεν εξαντλείται στην αγορά καινούργιων κουφωμάτων, στην τοποθέτηση φωτοβολταϊκών ή στην αντικατάσταση του λέβητα από αντλία θερμότητας. Κάθε κτίριο έχει δικά του χαρακτηριστικά, διαφορετικές απώλειες και ξεχωριστές ανάγκες.

Στην πράξη, μια παρέμβαση αποδοτική σε μονοκατοικία μπορεί να μην αποσβένεται σε μικρό διαμέρισμα. Ένα σύστημα που λειτουργεί ιδανικά σε μόνιμη κατοικία μπορεί, αντίστοιχα, να μην ταιριάζει σε εξοχικό που χρησιμοποιείται λίγες ημέρες τον χρόνο.

Ασαφές τοπίο

Για όσους δεν γνωρίζουν το αντικείμενο, το τοπίο παραμένει θολό. Γι' αυτό «ΤΑ ΝΕΑ», με τη συνδρομή του πολιτικού μηχανικού και μέλους του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνου Κρανίδη, συγκεντρώνουν σε 20 ερωτήσεις και απαντήσεις τις πληροφορίες για τις μονώσεις, τα κουφώματα, τον φωτισμό και τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης. Έτσι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες μπορούν να δουν τι συμφέρει σε κάθε ακίνητο και ποια λάθη κοστίζουν ακριβά.

1. Πού εντοπίζεται η πραγματική εξοικονόμηση ενέργειας;

Προκύπτει από τη σωστή διάγνωση, από τον συνδυασμό των κατάλληλων παρεμβάσεων και, κυρίως, από τη σωστή σειρά με την οποία εκτελούνται.

2. Ποιο λάθος γίνεται συχνότερα και ποια είναι η ορθή διαδικασία;

Το συχνότερο λάθος είναι να ξεκινά ο ιδιοκτήτης από τα προϊόντα. Ζητά τιμή για κουφώματα, αντλία θερμότητας ή φωτοβολταϊκά, χωρίς να γνωρίζει από πού χάνει ενέργεια το ακίνητο. Η σωστή πορεία ανοίγει με αυτοψία μηχανικού ή ενεργειακού επιθεωρητή. Εξετάζονται, μεταξύ άλλων, η ηλικία και ο τρόπος κατασκευής του κτιρίου. Ελέγχονται επίσης αν υπάρχει θερμομόνωση, η θέση του ακινήτου μέσα στο κτίριο, οι ανάγκες σε θέρμανση, ψύξη και ζεστό νερό, καθώς και οι ώρες και ο τρόπος χρήσης.

3. Ποιο είναι το βασικό εργαλείο της διαδικασίας;

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) λειτουργεί ως εργαλείο ενεργειακής κατάταξης και αρχικής αξιολόγησης. Δεν υποκαθιστά, όμως, την αναλυτική τεχνική μελέτη ούτε τον υπολογισμό των θερμικών και ψυκτικών φορτίων.

Δύο διαμερίσματα με την ίδια επιφάνεια μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετικές ανάγκες. Το ρετιρέ επιβαρύνεται από το δώμα, το ισόγειο από το δάπεδο ή την πιλοτή και το γωνιακό από τις πολλές εξωτερικές επιφάνειες. Ένα μεσαίο διαμέρισμα προστατεύεται εν μέρει από τις γειτονικές ιδιοκτησίες.

4. Ποια είναι η βάση της ενεργειακής αναβάθμισης;

Πριν επιλεγεί το νέο σύστημα θέρμανσης ή ψύξης, οι απώλειες του κτιρίου πρέπει να περιοριστούν όσο αυτό είναι τεχνικά και οικονομικά εφικτό. Διαφορετικά, ακόμη και ο αποδοτικότερος εξοπλισμός θα καταναλώνει ενέργεια για να θερμαίνει ή να ψύχει χώρο που τη χάνει διαρκώς.

5. Τι ισχύει για την εξωτερική θερμομόνωση;

Η εξωτερική θερμομόνωση περιβάλλει το κτίριο με συνεχές μονωτικό κέλυφος και μπορεί να μειώσει σημαντικά τις απώλειες από την τοιχοποιία και τον φέροντα οργανισμό. Τα κρίσιμα σημεία, όμως, δεν είναι μόνο το πάχος και το είδος του μονωτικού υλικού. Εξίσου βαραίνουν η σωστή προετοιμασία της επιφάνειας, η συνέχεια της μόνωσης στις θερμογέφυρες και η προστασία της βάσης του συστήματος από υγρασία και μηχανικές καταπονήσεις.

6. Τι ισχύει για τη μόνωση δώματος και στέγης;

Σε ρετιρέ ή μονοκατοικία, η μόνωση του δώματος ή της στέγης συγκαταλέγεται συχνά στις αποδοτικότερες παρεμβάσεις. Το δώμα δέχεται έντονη ηλιακή ακτινοβολία το καλοκαίρι και αποτελεί μεγάλη επιφάνεια απωλειών τον χειμώνα.

7. Σε τι διαφέρουν θερμομόνωση και στεγανοποίηση;

Η θερμομόνωση δεν ταυτίζεται με τη στεγανοποίηση. Η πρώτη περιορίζει τη μετάδοση θερμότητας, ενώ η δεύτερη προστατεύει από την είσοδο νερού. Σε πολλά παλαιά κτίρια χρειάζεται συνδυασμένη λύση, με σωστές κλίσεις και λειτουργικές υδρορροές. Νέα στρώση δεν πρέπει να μπαίνει πάνω σε σαθρές ή υγρές επιφάνειες χωρίς προηγούμενο έλεγχο. Αν εγκλωβιστεί υγρασία κάτω από τη μόνωση, το πρόβλημα μπορεί να εμφανιστεί αργότερα στην πλάκα και στις οροφές.

Γι' αυτό, πριν από οποιαδήποτε θερμομονωτική επέμβαση, εντοπίζονται και αντιμετωπίζονται οι αιτίες εισροής νερού.

8. Τι ισχύει για τη μόνωση πιλοτής και δαπέδου;

Διαμερίσματα πάνω από ανοικτή πιλοτή ή μη θερμαινόμενο υπόγειο έχουν συχνά κρύα δάπεδα και αυξημένες απώλειες. Η θερμομόνωση της κάτω πλευράς της πλάκας μπορεί να βελτιώσει σημαντικά την άνεση, χωρίς να απαιτείται καθαίρεση του εσωτερικού δαπέδου.

Σε μονοκατοικίες με δάπεδο σε επαφή με το έδαφος, η επέμβαση είναι δυσκολότερη. Συνήθως συμφέρει όταν γίνεται συνολική ανακαίνιση.

9. Πότε χρησιμοποιείται η εσωτερική θερμομόνωση;

Η εσωτερική θερμομόνωση χρησιμοποιείται όταν δεν μπορεί να γίνει επέμβαση στην εξωτερική όψη. Μειώνει, όμως, τον ωφέλιμο χώρο και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στη διαχείριση των υδρατμών. Λανθασμένος σχεδιασμός μπορεί να προκαλέσει συμπυκνώσεις και μούχλα πίσω από τη μόνωση. Χρειάζεται έλεγχος των θερμογεφυρών στις πλάκες και στα εσωτερικά χωρίσματα, καθώς και σωστή επιλογή υλικών. Δεν είναι εργασία που εκτελείται χωρίς μελέτη υγροθερμικής συμπεριφοράς.

10. Πώς αντιμετωπίζεται η υγρασία;

Πριν μονωθεί ένας τοίχος, πρέπει να εντοπιστεί η αιτία της υγρασίας. Μπορεί να προέρχεται από συμπύκνωση υδρατμών, διαρροή σωληνώσεων, εισροή βρόχινου νερού, αστοχία στεγανοποίησης ή ανερχόμενη υγρασία από το έδαφος. Η θερμομόνωση βοηθά όταν το πρόβλημα οφείλεται σε ψυχρές επιφάνειες και συμπύκνωση. Δεν επισκευάζει διαρροή ούτε σταματά την υγρασία που ανεβαίνει από τα θεμέλια. Η κάλυψη ενός υγρού τοίχου μπορεί απλώς να κρύψει προσωρινά το πρόβλημα και να αυξήσει τη φθορά.

11. Τι ισχύει για τα κουφώματα στην ενεργειακή αναβάθμιση;

Μετά την αντικατάσταση των παλαιών κουφωμάτων πρέπει να εξασφαλίζεται επαρκής αερισμός. Αυξημένη αεροστεγανότητα χωρίς σωστό αερισμό μπορεί να ανεβάσει την εσωτερική υγρασία και να προκαλέσει μούχλα.

12. Ποιο σύστημα θέρμανσης και ψύξης ενδείκνυται για μικρό διαμέρισμα;

Σε μικρό ή μεσαίο διαμέρισμα με περιορισμένη χρήση, τα αποδοτικά κλιματιστικά inverter μπορούν να αποτελέσουν οικονομική λύση για θέρμανση και ψύξη. Χρειάζεται, όμως, σωστή επιλογή ισχύος και θέσης. Ένα μόνο μηχάνημα στο καθιστικό δεν εξασφαλίζει πάντοτε ομοιόμορφη θέρμανση στα υπνοδωμάτια.

13. Τι ισχύει για μεγάλο διαμέρισμα μόνιμης κατοικίας;

Σε μεγάλο διαμέρισμα που χρησιμοποιείται καθημερινά, κεντρική ή ατομική αντλία θερμότητας μπορεί να είναι αποδοτική, εφόσον προηγηθούν μελέτη απωλειών και έλεγχος του συστήματος διανομής.

Αν υπάρχουν παλιά θερμαντικά σώματα σχεδιασμένα για υψηλές θερμοκρασίες νερού, πρέπει να εξεταστεί αν επαρκούν με χαμηλότερη θερμοκρασία ή αν χρειάζονται αντικατάσταση. Η επιλογή αντλίας μόνο βάσει των τετραγωνικών μέτρων μπορεί να οδηγήσει σε υπερδιαστασιολόγηση, υψηλό κόστος και προβληματική λειτουργία.

14. Τι ισχύει για τη μονοκατοικία;

Η μονοκατοικία έχει περισσότερες εκτεθειμένες επιφάνειες και συνήθως μεγαλύτερες απώλειες. Εδώ ιδιαίτερη σημασία έχει η θερμομόνωση του κελύφους, της στέγης και του δαπέδου. Αφού περιοριστούν οι απώλειες, μπορεί να εξεταστεί σωστά διαστασιολογημένη αντλία θερμότητας, σε συνδυασμό με σώματα χαμηλών θερμοκρασιών, fan coils ή ενδοδαπέδια θέρμανση, ανάλογα με το ακίνητο.

15. Τι ισχύει για την εξοχική κατοικία;

Σε εξοχικό που χρησιμοποιείται περιστασιακά, ένα ακριβό κεντρικό σύστημα μπορεί να έχει πολύ μεγάλο χρόνο απόσβεσης. Συχνά προτιμώνται συστήματα γρήγορης απόκρισης, όπως τα κλιματιστικά inverter, μαζί με ηλιακό θερμοσίφωνα και βασικές παρεμβάσεις μόνωσης και σκίασης.

16. Τι ισχύει για ακίνητο προς μίσθωση;

Η καλή μόνωση, τα αποδοτικά κουφώματα, ο ηλιακός θερμοσίφωνας και τα αυτόνομα συστήματα θέρμανσης και ψύξης μπορούν να βελτιώσουν την ενεργειακή κατηγορία και την ελκυστικότητα του ακινήτου. Στα μισθωμένα ακίνητα προτιμώνται αξιόπιστα και εύχρηστα συστήματα, με απλή λειτουργία και λογικό κόστος συντήρησης.

17. Τι χρειάζεται να γνωρίζουν όσοι εξετάζουν τα φωτοβολταϊκά;

Πρώτα μειώνονται οι ενεργειακές ανάγκες και στη συνέχεια εξετάζεται η κάλυψη μέρους τους με φωτοβολταϊκό σύστημα. Η εγκατάσταση μπαταρίας δεν είναι αυτομάτως συμφέρουσα σε κάθε ακίνητο. Πρέπει να εξετάζονται το προφίλ κατανάλωσης, το κόστος, η ωφέλιμη χωρητικότητα, η διάρκεια ζωής και ο χρόνος απόσβεσης. Η ισχύς του φωτοβολταϊκού επιλέγεται με βάση την ετήσια κατανάλωση, το προφίλ χρήσης και τον διαθέσιμο χώρο.

18. Τι ισχύει για τις άδειες και τις πολυκατοικίες;

Η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι ανεξάρτητη από την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου. Πριν από την ένταξη σε πρόγραμμα ή την έναρξη των εργασιών, η πραγματική κατάσταση πρέπει να συγκριθεί με την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων. Μετά την ολοκλήρωση των εργασιών πρέπει να ενημερώνεται, όπου απαιτείται, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.

19. Γιατί η ενεργειακή κατηγορία δεν είναι ο λογαριασμός;

Το ΠΕΑ αποτελεί σημαντικό εργαλείο σύγκρισης, αλλά η ενεργειακή κατηγορία δεν ταυτίζεται με την πραγματική κατανάλωση. Ο λογαριασμός επηρεάζεται από τον αριθμό των χρηστών, τις ώρες λειτουργίας, τις επιλεγμένες θερμοκρασίες, τον αερισμό και τις τιμές της ενέργειας.

Ένα ακίνητο μπορεί να ανέβει αρκετές ενεργειακές κατηγορίες, χωρίς όλες οι παρεμβάσεις να έχουν τον ίδιο χρόνο απόσβεσης. Αντίστροφα, μια απλή παρέμβαση χαμηλού κόστους μπορεί να προσφέρει άμεση οικονομία, χωρίς εντυπωσιακή μεταβολή στο γράμμα του ΠΕΑ.

20. Τι είναι η επιτυχημένη ενεργειακή αναβάθμιση;

Η επιτυχημένη ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι συλλογή ακριβών προϊόντων. Είναι ενιαίο σχέδιο, στο οποίο η μόνωση, τα κουφώματα, η σκίαση, ο αερισμός, η θέρμανση, η ψύξη, ο φωτισμός και οι αυτοματισμοί λειτουργούν ως σύστημα.

Πριν επενδύσει, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται καθαρές απαντήσεις σε έξι ερωτήματα. Από πού χάνει ενέργεια το ακίνητο; Ποια παρέμβαση έχει προτεραιότητα; Ποιο σύστημα ταιριάζει στον τρόπο χρήσης του; Πόση εξοικονόμηση μπορεί ρεαλιστικά να επιτευχθεί; Ποιες άδειες και συναινέσεις απαιτούνται; Ποιο είναι το συνολικό κόστος, μαζί με τις συνοδευτικές εργασίες και τη μελλοντική συντήρηση;