Ακίνητα μένουν εγκλωβισμένα σε νόμους και δικαστήρια ενώ εξετάζεται νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Στην ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζεται μια ιδιαιτερότητα. Ακόμη και όταν έχουν εξασφαλιστεί κεφάλαια, οικόπεδο και επιχειρηματικό σχέδιο, η ανέγερση μπορεί να μένει μετέωρη, χωρίς ξεκάθαρο ορίζοντα υλοποίησης. Δύο χρόνια μετά την ανατροπή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), επενδύσεις εκατομμυρίων εξακολουθούν να περιμένουν δικαστικές αποφάσεις, οικοδομικές άδειες σκοντάφτουν σε διοικητικές εκκρεμότητες και πολεοδομικά σχέδια κινδυνεύουν να γεράσουν πριν προλάβουν να εφαρμοστούν. Την ώρα που η στεγαστική κρίση ζητά περισσότερες κατοικίες, το σύστημα δυσκολεύεται ακόμη να διασφαλίσει το στοιχειώδες: σταθερούς κανόνες και σαφείς διαδικασίες.

Τα ζητήματα αυτά αναδείχθηκαν στο συνέδριο Green Deal Greece 2026, που διοργάνωσε το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) στο Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. Από τις παρεμβάσεις προέκυψε κοινή διαπίστωση. Η ανάπτυξη δεν κρίνεται μόνο από το αν υπάρχουν κεφάλαια και οικόπεδα, αλλά και από το αν οι επενδυτές μπορούν να γνωρίζουν εκ των προτέρων τους κανόνες, να εξασφαλίζουν τις αναγκαίες άδειες και να προχωρούν τα έργα τους χωρίς εμπλοκές που διαρκούν χρόνια.

Επενδύσεις εκατομμυρίων σε αναμονή: τρία παραδείγματα από την αγορά

Την αβεβαιότητα που συνεχίζει να βαραίνει την αγορά, δύο χρόνια μετά τις δικαστικές εξελίξεις για τον ΝΟΚ, περιέγραψε ο αντιπρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της TEN BRINKE HELLAS, Φώτης Γιόφτσιος. Μετέφερε την εμπειρία της εταιρείας από επενδύσεις που έχουν συναντήσει εμπλοκές διαφορετικού τύπου.

Η εταιρεία, ολλανδικών συμφερόντων, έχει τοποθετήσει εκατομμύρια ευρώ σε ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες ανεστάλησαν έπειτα από προσφυγές, όπως ανέφερε. Σε μία υπόθεση που παρουσίασε, η εκδίκαση έχει ήδη γίνει, αλλά απόφαση δεν έχει ακόμη εκδοθεί. Στο διάστημα αυτό τα έξοδα συσσωρεύονται, το κόστος κατασκευής ανεβαίνει και τα αρχικά επιχειρηματικά σχέδια δεν ανταποκρίνονται πια στις νέες συνθήκες.

«Δεν περιμένουμε να εγγυηθεί το κράτος τα επιχειρηματικά μας σχέδια. Το ρίσκο αυτό είναι δικό μας. Αλλά πρέπει να εγγυηθεί τους κανόνες βάσει των οποίων αυτά καταρτίστηκαν», δήλωσε ο κ. Γιόφτσιος.

Το δεύτερο παράδειγμα αφορά οικιστικά ακίνητα όπου η κατασκευή έχει ολοκληρωθεί και έχει ήδη πωληθεί το 80% των διαμερισμάτων. Η απόπειρα νόμιμης αναθεώρησης της οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τον ίδιο, προσέκρουσε στο πλαίσιο που επιβάλλει την κατάργηση των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ κατά την αναθεώρηση. Όταν όμως τα κτίρια έχουν ήδη ανεγερθεί με βάση τις νόμιμες άδειες που είχαν εκδοθεί, η απαίτηση αυτή γεννά, όπως την περιέγραψε, ένα ιδιαίτερα σύνθετο πρόβλημα και μπλοκάρει τη διαδικασία αναθεώρησης.

Η τρίτη περίπτωση αφορά ακίνητο δίπλα στον Κηφισό, σε περιοχή ενταγμένη στο σχέδιο πόλης εδώ και περίπου 35 χρόνια. Παρότι υπάρχει πράξη εφαρμογής και, κατά τον κ. Γιόφτσιο, είχαν διαμορφωθεί οι προϋποθέσεις για την αξιοποίηση των ακινήτων, οι οικοδομικές άδειες ανεστάλησαν επειδή δεν έχει γίνει διευθέτηση του ποταμού. Ο ίδιος τόνισε ότι ο Κηφισός έχει ήδη διευθετηθεί στην πράξη, όμως η διοικητική εκκρεμότητα παραμένει και η σχετική μελέτη δεν έχει ακόμη ανατεθεί.

«Πότε όλα αυτά τελικά θα διευθετηθούν;» ρώτησε, απευθυνόμενος στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Επισήμανε ότι δεν γίνεται οι επενδυτές να τηρούν τους κανόνες και να σέβονται τις περιβαλλοντικές απαιτήσεις, χωρίς να μπορούν να γνωρίζουν πότε θα αρθούν τα εμπόδια που καθυστερούν τα έργα τους.

Έθεσε, τέλος, το ζήτημα να θεσμοθετηθεί πλαίσιο αποζημίωσης όταν αποδεικνύεται ότι επενδυτής ενήργησε νόμιμα, αλλά ζημιώθηκε από τις σχετικές εμπλοκές. Δεν ζητά να αναλάβει το κράτος το επιχειρηματικό ρίσκο. Ζητά να αντιμετωπιστούν οι συνέπειες που γεννά η αδυναμία του διοικητικού και θεσμικού συστήματος να λειτουργεί με σαφείς και προβλέψιμους κανόνες.

Προσιτή κατοικία: χρειάζεται νέο θεσμικό πλαίσιο

Πίσω από την αβεβαιότητα που κρατά επενδύσεις σε εκκρεμότητα προβάλλει μια εξίσου πιεστική ανάγκη: περισσότερες κατοικίες με ενοίκια προσιτά σε εργαζόμενους και νοικοκυριά. Ο διευθύνων σύμβουλος της DIMAND, Δημήτρης Ανδριόπουλος, υπογράμμισε ότι σήμερα δεν υπάρχει κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο ώστε ιδιώτες να αναπτύξουν προσιτή κατοικία. Το κόστος κατασκευής, τα υψηλά επιτόκια και οι λοιπές επιβαρύνσεις δυσχεραίνουν βιώσιμες επενδύσεις με χαμηλά ενοίκια.

Ως βασικό κριτήριο για την προσιτή κατοικία ανέφερε ότι το μίσθωμα δεν πρέπει να ξεπερνά το 25%-30% του καθαρού εισοδήματος του εργαζομένου. Για να γίνει αυτό εφικτό, κατά τον ίδιο, χρειάζονται ειδικά οικονομικά και φορολογικά κίνητρα, όπως μειωμένος ΦΠΑ στην κατασκευή και φορολογικές ελαφρύνσεις, καθώς και όροι που θα διασφαλίζουν ότι τα συγκεκριμένα διαμερίσματα θα μένουν στην αγορά ενοικίασης.

Συζητήσεις με την κυβέρνηση σε εξέλιξη

Αποκάλυψε ότι ήδη συζητά με την κυβέρνηση τη διαμόρφωση τέτοιου πλαισίου, προκειμένου να αποτιμηθούν οι δημοσιονομικές επιπτώσεις και οι όροι εφαρμογής. Ανάλογο μοντέλο προσπαθούν να στήσουν και άλλες χώρες της Ευρώπης, μεταξύ αυτών η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία.

Ο κ. Ανδριόπουλος διευκρίνισε ότι η προσιτή κατοικία διαφέρει από την κοινωνική κατοικία, η οποία αποτελεί ευθύνη του κράτους. Στο σχήμα που περιέγραψε, η κατασκευή θα αφορά κυρίως κατοικίες μακροχρόνιας ενοικίασης. Θα μπορούν να ενταχθούν και δημόσια ακίνητα με τα κατάλληλα χαρακτηριστικά, ενώ τα κίνητρα θα είναι οικονομικά και όχι πολεοδομικά. Επιδότηση ενοικίου δεν θα χρειάζεται. Οι επενδυτές θα καλούνται να δεχτούν χαμηλότερες αποδόσεις στην αρχή, με την προοπτική τα έργα να ωριμάσουν οικονομικά σταδιακά μέσα σε δέκα ή δεκαπέντε χρόνια.

Αποσπασματικά μέτρα, «τσιρότα για βαθιά τραύματα»

Το κεντρικό του επιχείρημα ήταν ότι η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με αποσπασματικά μέτρα, αλλά με την ταχεία προσθήκη μεγάλου αριθμού κατοικιών στην αγορά. «Όλα τα άλλα είναι τσιρότα για βαθιά τραύματα», σημείωσε, επιμένοντας ότι το ζητούμενο είναι ένα μοντέλο που θα αντιμετωπίζει σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα και ταυτόχρονα θα μπορεί να χρηματοδοτηθεί και να μείνει οικονομικά βιώσιμο.

ΤΕΕ: μίνι ΝΟΚ δέκα άρθρων και ταχύτερη Δικαιοσύνη

Την ανάγκη να προχωρά η οικοδομική δραστηριότητα παράλληλα με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού ανέδειξε ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός. Επανέφερε την πρότασή του για έναν νέο, απλό Οικοδομικό Κανονισμό περίπου δέκα άρθρων, με ξεκάθαρους και αντικειμενικούς κανόνες που δεν θα επιδέχονται διαφορετικές ερμηνείες από υπηρεσία σε υπηρεσία.

Υποστήριξε ότι οι επιχειρήσεις χρειάζονται σταθερούς κανόνες για να λειτουργούν και να προγραμματίζουν τις επενδύσεις τους. Έθεσε και το ζήτημα των καθυστερήσεων στη Δικαιοσύνη. Αποφάσεις που βγαίνουν έπειτα από τρία ή τέσσερα χρόνια, όπως ανέφερε, μπορεί να έχουν καταστροφικές συνέπειες για μια επιχείρηση. Γι' αυτό ζήτησε συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα στην απονομή της δικαιοσύνης.

Παράλληλα επανέφερε την ανάγκη ενιαίας εποπτείας των Υπηρεσιών Δόμησης, με αξιοποίηση των ψηφιακών εργαλείων του ΤΕΕ, ώστε να περιοριστούν οι καθυστερήσεις και οι διαφορετικές διοικητικές πρακτικές.

ΥΠΕΝ: νέος ΝΟΚ στο τραπέζι και άμεσες διαβουλεύσεις για τα ΤΠΣ

Από την πλευρά της κυβέρνησης, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, ανέφερε ότι το ΥΠΕΝ θα εξετάσει την πρόταση του προέδρου του ΤΕΕ για απλούστερο Οικοδομικό Κανονισμό, περίπου δέκα άρθρων, με σαφείς κανόνες. Προανήγγειλε επίσης ότι θα τεθούν άμεσα σε δημόσια διαβούλευση τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ-ΕΠΣ), το πλαίσιο για τη μεταφορά των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο και το Προεδρικό Διάταγμα για την αναγνώριση των οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές. Η τελευταία εκκρεμότητα βαραίνει ιδιαίτερα την οικοδομησιμότητα των παρόδιων οικοπέδων, αφού η αναγνώριση των δρόμων αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για τη δυνατότητα αξιοποίησής τους.

Στον πολεοδομικό σχεδιασμό εστίασε και η υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη-Βιλιάλη. Ανακοίνωσε ότι προωθείται πρόσθετη χρηματοδότηση μέσω του Πράσινου Ταμείου για την ολοκλήρωση των πολεοδομικών και χωροταξικών μελετών σε όλη τη χώρα.

Με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, ανέφερε, έχουν ήδη προκηρυχθεί μελέτες που καλύπτουν το 78% των δημοτικών ενοτήτων και περίπου το 80% της έκτασης της χώρας. Ακολουθεί η θεσμοθέτηση και η εφαρμογή τους, ώστε οι χρήσεις γης και οι πολεοδομικοί κανόνες να αποκτήσουν νομική ισχύ και να προσφέρουν σαφήνεια σε πολίτες και επιχειρήσεις.

Η υφυπουργός ανακοίνωσε επίσης ότι οι πρώτες μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αναμένεται να τεθούν σε δημόσια διαβούλευση τις επόμενες ημέρες. Σε συνδυασμό με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, οι ζώνες αυτές θα αποτελέσουν τα πρώτα εργαλεία για την ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.

Προσιτή κατοικία μέσα από μεγάλες αναπτύξεις

Την ανάγκη να εξασφαλιστούν κατάλληλες εκτάσεις για έργα προσιτής κατοικίας μεγάλης κλίμακας ανέδειξε ο πρόεδρος της ALUMIL, Γιώργος Μυλωνάς. Επικαλέστηκε την εμπειρία από αντίστοιχα οικιστικά συγκροτήματα στον Καναδά, στις ΗΠΑ και στην Αυστραλία. Εξήγησε ότι το μεγάλο μέγεθος των αναπτύξεων επιτρέπει καλύτερη κατανομή του κόστους κατασκευής και, κατ' επέκταση, διάθεση κατοικιών προς ενοικίαση με χαμηλότερα μισθώματα.

Κατά τον ίδιο, στην Ελλάδα χρειάζεται να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την ενοποίηση επιμέρους εκτάσεων, ώστε να αναπτυχθούν μεγαλύτερα συγκροτήματα. Παράλληλα υπογράμμισε ότι ο σχεδιασμός των πόλεων πρέπει να λαμβάνει υπόψη την αυξανόμενη αστικοποίηση, τις μεταναστευτικές ροές και την προσαρμογή του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος στις σύγχρονες ανάγκες.

Lamda Development: από τον σχεδιασμό στην κατασκευή χωρίς γραφειοκρατικά εμπόδια

Η Αναστασία Τουφεγγοπούλου, διευθύντρια Πολεοδομικού Σχεδιασμού και Αδειοδοτήσεων της Lamda Development, στάθηκε στην ανάγκη ουσιαστικής απλοποίησης της διαδικασίας αδειοδότησης. Υπογράμμισε ότι αυτή δεν μπορεί να εξαντλείται στην κωδικοποίηση της νομοθεσίας ή στη μεταφορά μιας γραφειοκρατίας σε ψηφιακό περιβάλλον. Μίλησε επίσης για θεσμοθέτηση αδειοδοτικού οδηγού για όλα τα έργα, για οργανωμένους ελέγχους και για ασφάλεια δικαίου. «Έτσι ώστε ο κάθε επενδυτής, μικρός ή μεγάλος, να γνωρίζει ότι χρειάζεται για το κάθε έργο», σημείωσε.

Στο Ελληνικό έχουν εκδοθεί πάνω από 1.000 άδειες και η εμπειρία της μεγάλης ανάπλασης χρησιμεύει για τον εντοπισμό των κενών του συστήματος. Κατά την ίδια, η αδειοδότηση δεν πρέπει να μένει το τελευταίο διοικητικό εμπόδιο πριν από την κατασκευή, αλλά να εντάσσεται από την αρχή στον σχεδιασμό και την υλοποίηση κάθε έργου.

Αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας για προσιτή κατοικία

Στην αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας ως πιθανής απάντησης στο στεγαστικό ζήτημα στάθηκε ο διευθύνων σύμβουλος της CONSORTIS, Γεώργιος Τσακούμης. Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, όπως σημείωσε, μπορούν μακροπρόθεσμα να ανοίξουν νέες δυνατότητες πολεοδόμησης και ανάπτυξης κατοικιών, μέσω του καθορισμού χρήσεων γης και της επέκτασης οικισμών. Επισήμανε όμως ότι πρέπει να αποσαφηνιστεί το καθεστώς της δημόσιας περιουσίας, ώστε ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν να μην μένουν ανενεργά.

Από τον σχεδιασμό στην εφαρμογή, το στοίχημα των μεγάλων αναπλάσεων

Τη μεγάλη χρονική απόσταση ανάμεσα στον πολεοδομικό σχεδιασμό και την υλοποίησή του ανέδειξε ο πρόεδρος της ReDePlan, Σωκράτης Μπαλτάς. Υποστήριξε ότι η καθυστέρηση υπονομεύει τόσο τη βιώσιμη ανάπτυξη όσο και τη δυνατότητα της αγοράς να αξιοποιήσει τις ευκαιρίες που δημιουργούνται. Όπως ανέφερε, ο σχεδιασμός θα έπρεπε να συνοδεύεται από σαφή προοπτική εφαρμογής. Έφερε ως παράδειγμα τον Ελαιώνα, όπου ο αρχικός σχεδιασμός ολοκληρώθηκε πριν από περίπου 30 χρόνια, χωρίς να έχουν υλοποιηθεί στο σύνολό τους όσα προβλέπονταν. Κατά την άποψή του, αγορά και διοίκηση οφείλουν να καταλάβουν ότι ο στόχος δεν σταματά στην ολοκλήρωση μιας μελέτης, αλλά στη μετατροπή της σε έργα.

Τις επόμενες κινήσεις για τον Ελαιώνα παρουσίασε, από την πλευρά του, ο διευθύνων σύμβουλος της Ανάπλαση Δημοσίων Χώρων Α.Ε., Πολυχρόνης Ακριτίδης. Οι καθυστερήσεις δεκαετιών έχουν αφήσει ανοιχτά ζητήματα, ανάμεσά τους και οι αποζημιώσεις για τις εκτάσεις γης. Μιλώντας για την προκήρυξη του αρχιτεκτονικού διαγωνισμού στην περιοχή, με καταληκτική ημερομηνία υποβολής προτάσεων τη 16η Νοεμβρίου, είπε ότι θα ακολουθήσουν κανονιστικές ρυθμίσεις.

Στεγαστικό πρόγραμμα των Ενόπλων Δυνάμεων

Διαφορετικό μοντέλο παρέμβασης, με άξονα την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, παρουσίασε ο διευθυντής της Υπηρεσίας Αξιοποίησης Ακίνητης Περιουσίας Ενόπλων Δυνάμεων, Παναγιώτης Κισκήρας. Σύμφωνα με όσα ανέφερε, το πρόγραμμα προβλέπει την κατασκευή 10.454 νέων κατοικιών για στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων σε όλη τη χώρα και την ανακαίνιση 7.030 υφιστάμενων οικημάτων, με ορίζοντα ολοκλήρωσης το 2030.

Μέσω της Κοινωνικής Αντιπαροχής, και σε συνεργασία με το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, έχουν παραχωρηθεί τρία στρατόπεδα σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα. Εκεί προβλέπεται να ανεγερθούν 1.900 κατοικίες που θα μισθώνονται με χαμηλό ενοίκιο, καθώς και 600 κατοικίες για στρατιωτικούς. Επιπλέον, σύμφωνα με τον κ. Κισκήρα, το 15% των κατοικιών που κατασκευάζονται σε παραμεθόριες περιοχές διατίθεται σε γιατρούς και εκπαιδευτικούς που διορίζονται εκεί. Οι πρώτες κατοικίες έχουν ήδη παραδοθεί στον Έβρο και σε ακριτικά νησιά. Το πρόγραμμα χρηματοδοτείται κατά 85% από το υπουργείο και κατά 15% από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων.